Практически
любой бизнес сталкивается
с необходимостью аренды
или покупки офиса. Но профессиональные
бизнес-центры (БЦ) класса
«А» и «В» даже после кризисного
обвала арендных ставок
остаются слишком дорогими
для МСБ ($33-38/1 кв.м. и
$20-26/1 кв.м. соответственно).
Кроме того, в таких БЦ практикуется
только сдача помещений
в наем, да и договор
аренды заключается на срок минимум
от трех лет. Хорошей
альтернативой могут послужить
непрофессиональные офисы. В первую
очередь, речь идет об офисных
центрах класса «С» — административных
зданиях, бывших НИИ, корпусах
учебных заведений и т.д., занимающих
около 80% рынка. А также квартирах
в подвальных помещениях
и на нижних этажах
(20% рынка).
Лицо компании дешевеет
В офисных центрах класса «С» предоставлен необходимый минимум: коммуникации, охрана, иногда парковка. Все остальное — кондиционирование, ремонт и прочее — чаще ложится на плечи арендаторов. С началом кризиса многие владельцы профессиональных БЦ старались привлечь арендаторов дополнительными бонусами, например, бесплатной парковкой или готовым ремонтом, но эта инициатива почти не коснулась офисов класса «С».
Дело в том, что основным владельцем таких зданий является государство. А управляющая компания, которая бы централизованно обеспечила необходимые услуги, минимальный ремонт и т.д., в офисах класса «С» обычно отсутствует.
Среди недостатков таких офисных помещений обычно также не очень удачное месторасположение. Кроме того, эти здания характеризуются невысокой презентабельностью, устаревшим техническим обеспечением, иногда неэффективным планировочным решением. Тем не менее у предпринимателей, в особенности у представителей некоторых сегментов МСБ (частные проектные бюро, юридические компании, дистрибуторские и туристические фирмы, региональные представительства небольших компаний и т.д.), спрос на такие помещения высок.
Сейчас в Киеве существует около 1 млн кв. м офисных помещений в БЦ класса «С», из которых около 20-25% пустуют. Несмотря на это, за последний год ставка аренды на такие офисы почти не изменилась. Проекты с неудачным месторасположением подешевели на 5%, а аренда помещений в зданиях, которые находятся рядом с транспортной развязкой, даже выросла на 5-7%.
Аналогичная ситуация в регионах — ставки либо не изменились, либо просели в пределах 5%.
«Обычно в этом сегменте торга нет, поскольку помещения принадлежат административным или муниципальным структурам, которые принимают бюджет на год, закладывая в него доходы от аренды по определенной ставке, и стараются не отступать от этих цифр», — говорит гендиректор АН «Благовест» Ирина Луханина. Если владельцем здания является частная структура, можно рассчитывать на 5-10%-ные скидки при условии быстрого закрытия сделки.
Поскольку государство является владельцем большинства бизнес-центров класса «С», подавляющее большинство офисных помещений можно только арендовать, но не купить. Впрочем, после кризиса многие девелоперские компании, возводя офисные центры, стараются помещения в них сразу продавать. Но продажа «поквадратно» в дальнейшем усложняет процесс управления ими и чревата проблемами. Например, отключением электроэнергии по всему зданию из-за просрочки платежей отдельными владельцами. Поэтому потенциальным покупателям нужно быть готовым к тому, что со временем придется решать все бытовые трудности самостоятельно.
Цена продажи помещений в офисах класса «С» в Киеве снизилась на 2-3%. По словам управляющего директора ARPA Real Estate Михаила Артюхова, цена зависит от расположения здания и его характеристик. В регионах же статистика цен неоднородная. Так, в Днепропетровске, Запорожье и Одессе наблюдается падение — на 2-5%. А в Харькове, Донецке и Львове, наоборот, — цены на офисные помещения поднялись в пределах 5%. Эксперты связывают удорожание офисных площадей с приближающимся чемпионатом Европы по футболу.
«Офисы подорожали только в тех городах, которые готовятся принять Евро-2012. Исключение составляет столица, но здесь в этом сегменте существует профицит. Местный бизнес в регионах, в частности, субподрядные строительные организации, полиграфия, сувенирная продукция и т.д., получил определенный толчок в развитии и решил вложить заработанные деньги в покупку офисных помещений. Поэтому и аренда подешевела — арендаторы перешли в статус покупателей», — замечает Евгений Мерщак, директор АН «Созидатель».
Нежелание владельцев столичных офисных зданий класса «С» соответствовать рыночным требованиям и брать на себя капитальные затраты тормозит восстановление спроса и, соответственно, замеляет темпы сокращения уровня вакантности. Поэтому оснований для роста арендной ставки в ближайшем будущем нет. Более того, в текущем году в Киеве девелоперы заявили о сдаче в эксплуатацию более 250 тыс. кв. м новых офисных помещений, из которых более 160 тыс. кв. м — это здания класса «А». В результате такого значительного пополнения арендные ставки начнут снижаться по всем сегментам рынка офисной недвижимости в Киеве. По прогнозам экспертов, аренда офисов класса «С» подешевеет примерно на 5%.
В регионах такой строительной активности нет, но и спрос в городах, не охваченных Евро-2012, достаточно вялый. Поэтому арендные ставки в Одессе, Запорожье и Днепропетровске останутся на уровне прошлого года, а во Львове, Харькове и Донецке могут подняться на 2-3%.
Квартирный вопрос
Еще один распространенный вариант решения офисного вопроса — аренда квартиры. Под офисы предлагаются как квартиры на первых этажах (что удобно, если это предприятие сферы обслуживания), так и на любых других (если офис предполагается лишь для работы сотрудников компании).
Причем 70% из этих квартир не могут сдаваться под рабочие нужды, ибо не переведены в нежилой фонд. «Без перевода в нежилой фонд жилые помещения по закону не имеют право сдаваться под офисы. В таких квартирах невозможно оформить юридический адрес, их аренду невозможно проводить по бухгалтерии (налоговая никогда не разрешит отнести затраты по аренде жилого помещения под офис на валовые затраты — Ред.). Кроме того, у арендаторов в любой момент могут возникнуть проблемы с соседями, ЖЭКом и милицией», — говорит Евгений Мерщак.
Владелец небольшой компании Павел Строценко жалуется, что был вынужден перенести офис. «Я арендовал небольшую квартиру рядом с центром. Хорошая цена, тихие соседи, отличное месторасположение. Но представители ЖЭКа устроили охоту на владельца квартиры. Дело в том, что оплата коммунальных услуг за сданные под офис помещения производится по ставкам в несколько раз выше, чем за жилые», — говорит Павел Строценко. Устав от осады, бизнесмен съехал.
За нарушение правил пользования жилыми помещениями предусмотрена административная ответственность. Впрочем, она вряд ли может кого-то испугать. Если жилое помещение используется не по назначению, то на арендаторов/владельцев может быть наложен штраф в размере до трех необлагаемых минимумов — для граждан, и от трех до семи необлагаемых минимумов — для должностных лиц.
Наем квартиры под офисы, находящиеся в жилом фонде, по словам риэлторов, на
30-50% дешевле, чем аренда помещений, переведенных в нежилой фонд. Например, средняя арендная ставка столичных квартир под офисы в жилом фонде составляет $7-15/1 кв. м., и а нежилом — $12-17/1 кв. м. Средняя же арендная ставка на рынке составляет $8-20/1 кв. м.
«Поскольку собственниками таких квартир являются в основном физические лица, то договориться о скидке в индивидуальном порядке возможно. Например, при хорошем сроке предоплаты, репутации арендатора и т.д. возможно добиться скидки в размере 10- 15% от объема ежемесячной арендной платы», — замечает Ирина Луханина.
По словам риэлторов, в Днепропетровске квартиры под офисы снимают неохотно, поскольку в городе есть множество административных зданий и офисных центров с вакантными площадями. А вот во Львове офисных зданий, которые расположены в центральной части города, нет, поэтому компании, которым необходим большой человекопоток (например, туристические фирмы), арендуют под офисы квартиры. Но на рынке существует значительная ценовая разница между офисами в квартирах, выведенных из жилого фонда и не выведенных. Например, во Львове можно арендовать обустроенный офис в центре города по цене $10-11/1 кв.м. в месяц, но в квартире, не выведенной из жилого фонда. Переоформленный из жилья офис обойдется в полтора раза дороже.
Обычно квартиры под офисы арендуют. А если и покупают, то в большинстве случаев только те, которые находятся в жилом фонде. В дальнейшем владелец квартиры тратит около года и $25-30 тыс. и переводит квартиру в нежилой фонд. Несмотря на дополнительные временные и материальные расходы, это все равно выгоднее, чем покупать сразу в нежилом фонде. Квартира под офис, находящаяся в жилом фонде, почти вдвое дешевле, чем такое же помещение, уже переведенное в нежилой.
В Киеве под коммерческие цели приобретают в основном, 1-2-комнатные квартиры площадью 50-170 кв. м и стоимостью $70-250 тыс. «В течение последнего года цены на вторичном рынке жилья стабильны, с незначительными сезонными колебаниями. Морально устаревшее жилье постепенно дешевеет. По нашим оценкам, за год оно упало на 5%», — говорит Михаил Артюхов. В регионах средняя стоимость квартир, которые продаются под офисы, составляет $1000-1200/1 кв. м.
Что выгоднее?
Итак, давайте подсчитаем. При покупке помещения в столичном офисе класса «С» площадью 100 кв. м на левом берегу придется потратить около $100 тыс. В качестве дополнительных расходов можно выделить затраты на ремонт. Стоимость самого дешевого «косметического» обойдется около $100 за один квадратный метр или $10 тыс. за все помещение. Учитывая, что арендная ставка на эти помещения — около
$12-14, срок окупаемости вложенных средств составит примерно семь лет (при подсчете мы не учитывали будущие колебания арендных ставок). По словам экспертов, в краткосрочной перспективе, на ближайшие два года, арендные ставки упадут на
7-10%, но в дальнейшем, с развитием экономики, ожидается рост. Таким образом, приобретенное помещение в офисах класса «С» окупится быстрее — за пять-шесть лет.
Покупка квартиры под офис может повлечь множество дополнительных расходов: перевод помещения в нежилой фонд, перепланировка, ремонт, обустройство отдельного входа и др. В итоге придется вложить еще около 50-70% от стоимости квартиры. Сроки окупаемости инвестиций составят минимум семь лет. Но у подобных помещений есть и свой плюс. Ведь владелец офиса получит актив, который будет стоить дороже в два раза аналогичной квартиры, не переведенной в нежилой фонд.
Но на самом деле выбор в пользу
квартиры или офиса должен
делаться, исходя не из стоимости
помещения и/или арендных
ставок, хотя это, безусловно,
важный фактор. Все зависит
от вида бизнеса. Например,
компаниям, деятельность которых
связана с приемом
посетителей, — салонам красоты,
турагентствам и даже стоматологическим
кабинетам и банковским
отделениям, размещать офис в непроходном
месте не имеет смысла
— клиенты просто их не найдут.
Более того, многие виды бизнеса
на законодательном уровне
требуют наличия отдельного,
а иногда запасного
входа/ выхода, а также противопожарной
сигнализации: магазины, аптеки,
химчистки и пр. В то же время представителям
IT-сферы не так важно расположение
офиса — лишь бы был интернет
и телефон.
КВАРТИРЫ
И ОФИСЫ: ЧТО ПОЧЕМ ($/КВ.М.)
|
||||||||||
Город/район
|
Покупка
|
Аренда
|
||||||||
Квартира
|
Офис
|
Квартира
|
Офис
|
|||||||
Киев:
|
||||||||||
отдаленные районы
|
1000
|
1000
|
8-13
|
12-14
|
||||||
центр, околоцентральные и популярные районы
|
1500-5000
|
1600-1700
|
14-20
|
16-18
|
||||||
Харьков
|
1250
|
6-8
|
7-8
|
|||||||
Донецк
|
1000-1100
|
800-1200
|
10-19
|
8-15
|
||||||
Днепропетровск
|
800-1000
|
1300
|
6-12
|
7-8
|
||||||
Одесса
|
800-1100
|
1600-
|
7-10
|
8-12
|
||||||
Запорожье
|
700-950
|
1200
|
5-12
|
7-10
|
||||||
Львов
|
1000-1100
|
1450
|
6-14
|
10-15
|
||||||
Преимущества
|
Недостатки
|
|||
Квартира
|
большой выбор помещений с хорошим
месторасположением
|
70% предложений находятся в жилом фонде, а
значит, в большинстве случаев очень сложно оформить юридический адрес
|
||
возможность 10-15% торга
|
в некоторых случаях затраты на ремонт,
перепланировку могут достигать до 70% от стоимости квартиры
|
|||
возможность создания отдельного входа в офис
|
налоговая никогда не разрешит отнести
затраты по аренде жилого помещения под офис на валовые затраты
|
|||
Офис класса «С»
|
нет проблем с оформлением юридического
адреса
|
ограниченный выбор зданий с хорошим
месторасположением
|
||
централизованное предоставление некоторых
видов услуг: охрана, уборка помещений, вывоз отходов с территории и пр.
|
непрезентабельный вид
|
|||
инженерная оснащенность: пожарная
сигнализация, вентиляция, кондиционирование и пр.
|
возможность торга ограничена
|
|||
